Immobilier : la « parenthèse magique »
Comment profiter de ce moment de marché inédit ?
Pour Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs agents, « les porteurs d’un projet immobilier n’ont pas à avoir peur de l’inflation mais à s’en réjouir ».
La raison ? La possibilité d’emprunter à taux fixe à des niveaux encore très bas (autour de 1,3 à 1,4 % sur vingt ans) associée à une hausse des prix à la consommation constitue un moment de marché inédit, une sorte de « parenthèse magique » pour ce spécialiste. Une analyse partagée par l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF), qui estime que « les taux d’intérêt réels devraient rester en territoire négatif, voire baisser encore, ce qui en fait une configuration favorable à l’immobilier ».
À noter : durant les périodes de ralentissement économique doublé d’inflation (on parle de stagflation), les loyers sont tirés à la hausse du fait du mécanisme d’indexation légale des loyers qui suit plus ou moins le coût de la vie et vous protège de l’inflation.
Mettre en location un logement meublé… ou vide
Depuis quelques années, les investisseurs privilégient la location meublée pour sa souplesse, sa rentabilité et surtout, pour son régime fiscal attractif.
À la différence de la location nue, les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers. Que vous soyez imposé au régime micro-BIC ou au régime réel, l’imposition des loyers est plus favorable.
Sous réserve que vos recettes ne dépassent pas 72 600 € par an, vous relevez du micro-BIC. Vous ne serez imposé que sur 50 % des loyers encaissés (contre 70 % avec le micro-foncier en location nue), quelle que soit la réalité de vos charges.
L’option pour le réel vous offre la possibilité d’amortir le logement et de déduire les frais d’acquisition, en plus des charges courantes. Ce qui vous permet d’éviter l’impôt sur vos loyers pendant une longue période.
SCPI : cap sur la diversification
Miser quelques milliers d’euros ou plus
Vous n’avez pas les moyens d’investir en direct dans la pierre ? Vous souhaitez profiter des avantages de l’immobilier locatif sans avoir à supporter les inconvénients de la gestion locative ?
C’est vers la pierre-papier que vous devez vous tourner en souscrivant des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Avec une mise de fonds plus modeste qu’un achat en direct – les parts sont accessibles à partir de quelques milliers d’euros -, les SCPI vous permettent d’accéder à un patrimoine immobilier locatif diversifié réparti sur plusieurs biens. Grâce à ce mode de détention, vous mutualisez les risques d’impayés et de vacance locative.
Si un ou deux locataires font défaut ou si un ou deux biens restent temporairement vacants, cela n’aura que très peu d’impact sur la rentabilité totale de l’ensemble.
À noter : comme tout investissement immobilier, l’achat de parts de SCPI peut être financé à crédit. En cas de besoin de liquidité, il est toujours possible de revendre une partie de ses parts, ce qui n’est pas possible avec un investissement en direct.
Le LEP : pour ceux qui y ont accès
Encore relativement méconnu, le livret d’épargne populaire (LEP) est le seul support d’épargne garanti et défiscalisé qui offre une rémunération supérieure au double de celle du livret A : 4,6 % depuis le 1er août 2022. Le hic ?
On ne peut en ouvrir qu’un par personne, les versements sont plafonnés à 7 700 € et il est réservé aux épargnants modestes. Pour ouvrir un LEP en 2022 (ou conserver le vôtre), votre revenu fiscal de référence en 2022 ne doit pas dépasser 20 297 € pour une part de quotient familial, 25 717 € pour une part et demie, 31 137 € pour deux parts.
Diversifier ses placements
Vous pouvez répartir vos versements entre les différents fonds proposés par votre assureur : entre celui en euros, pour jouer la carte de la sécurité, et des unités de compte investies en immobilier (SCPI, notamment) et en actions.
Là, le capital n’est pas garanti mais l’espérance de gain plus élevée que sur le fonds en euros. La composition de votre portefeuille n’est pas figée, vous pouvez à tout moment effectuer des arbitrages pour tenir compte de l’évolution de vos objectifs et des rendements respectifs des actifs sur lesquels vous avez investi.
Le retour en force de l’or
Autre placement refuge en période de turbulences économiques et/ou de tensions géopolitiques : l’or d’investissement. Avec le conflit en Ukraine et le retour de l’inflation, son cours s’est envolé et a dépassé le seuil symbolique de 2 000 dollars l’once en mars dernier. Il est possible d’en acquérir sous forme de lingots (1 kg), de plaquettes ou de pièces auprès d’officines, de courtiers spécialisés et de certaines agences bancaires.
Même si l’or peut connaître d’importantes fluctuations à court terme, ces variations ne sont pas liées à celles des marchés financiers (actions, obligations… ). Autre intérêt : l’or est un actif tangible et liquide dont la valeur est indépendante des résultats économiques et financiers d’une entreprise. Autrement dit, l’or ne peut pas « faire faillite » et l’histoire a montré qu’il offrait une bonne protection contre l’inflation sur le très long terme.
