Qu’est-ce qu’un terrain non constructible ?
Un terrain non constructible est, comme son nom l’indique, un terrain sur lequel toute construction (une maison, un immeuble, un cabanon) est strictement interdite. Et ce, pour trois raisons principales, qui peuvent être cumulées :
l’absence d’équipements (voie d’accès, raccordement à l’eau potable, à l’électricité ou à l’assainissement) permettant d’accueillir une habitation décente ;
- le danger de la zone dans laquelle il se trouve (insalubrité, risques naturels…) ;
- la nécessité de préserver un espace naturel, inscrite dans les plans d’urbanisme locaux (PLU, carte communale, plans d’occupation des sols…).
De fait, un terrain non constructible est considéré par l’administration comme un terrain de loisirs. Il ne peut donc entraîner le paiement par son propriétaire d’une taxe d’habitation au titre de la résidence principale… puisque celui-ci ne peut légalement y vivre à l’année.
Le cas des zones agricoles
Souvent, le terrain est non constructible parce que situé en zone agricole. Une telle zone sera alors considérée comme protégée du fait de son potentiel biologique, économique ou agronomique. Néanmoins, cela ne signifie pas qu’il est interdit d’y installer un chalet sur pilotis, un cabanon, ou encore un abri. Ni même d’y stationner une caravane.
En effet, sont autorisés sur ces terrains non constructibles les constructions nécessaires à une exploitation agricole : hangar, grange pour l’élevage, logement saisonnier…
Attention cependant, le code de l’urbanisme impose, pour cela, d’avoir le statut d’agriculteur. À défaut, les pouvoirs publics pourront en refuser le permis de construire ou, le cas échéant, exiger la démolition de ce qui a été construit.
Les terrains non constructibles en zone naturelle et forestière
Les zones naturelles et forestières sont définies par les articles L 123.1.5 et R 123.8 du Code l’urbanisme. Sur les terrains non constructibles qui s’y trouvent, la consigne est claire et limpide : aucune construction n’est autorisée, qu’elle soit permanente (une maison, un cabanon…) ou mobile.
Un cas particulier : les « pastilles »
Reste un cas de terrain non constructible : les « pastilles ». Ce sont des zones définies dans le PLU, réservées aux habitations mobiles, légères et démontables — c’est-à-dire celles qui peuvent être démontées sans effort particulier, à tout moment. Elles doivent être habitées en permanence, ou a minima huit mois par an.
Quelques règles encadrent ces parties de terrains non constructibles :
- il faut effectuer une déclaration préalable à la mairie à laquelle est rattachée la pastille ;
- il faut demander un permis d’aménager dès que la surface de plancher totale est supérieure à 40 m2 ;
- il est possible d’installer ses propres équipements (traitement de l’eau, électricité…) si le terrain n’est pas desservi, mais il faut prévenir la mairie.
À défaut de respecter ces règles, la durée d’immobilisation de l’habitation mobile sur un terrain non constructible est limitée à 3 mois.
Rendre un terrain non constructible constructible, c’est possible
Un terrain non constructible peut tout à fait le devenir. Pour cela, trois critères doivent être respectés. D’abord, le terrain doit être viabilisé. Il doit ainsi être raccordé ou raccordable à une ou plusieurs voiries, que ce soit pour permettre le trafic automobile ou l’accès aux réseaux divers (eau, électricité, gaz…).
Ensuite, il doit être juridiquement autorisé à recevoir un bâtiment. Pour cela, il convient de se référer au PLU et d’en demander, si besoin, la modification.
Enfin, il doit être techniquement capable de recevoir une construction. Un expert évaluera alors la capacité du sol à supporter sans danger une maison ou un immeuble, en fonction de la composition du terrain.
Une assurance spécifique
Ce n’est pas parce qu’un terrain est non constructible qu’il ne peut pas être abimé. En effet, il est essentiel de se prémunir contre les éventuels accidents et dégradations qui peuvent toucher votre terrain en votre absence. C’est pourquoi il existe des assurances dédiées aux terrains non constructibles
