Acheter avant de vendre sans prêt relais : de nombreux propriétaires de maisons décident d’acheter une nouvelle propriété pour diverses raisons telles que des déplacements ou des affectations. Souvent séduits par leur nouvelle demeure, ils sont enthousiastes à l’idée de financer l’achat de ce nouveau bien.
Cependant, un dilemme récurrent se pose : faut-il acheter la nouvelle maison avant de vendre la propriété actuelle ou est-il préférable de vendre d’abord afin de financer l’acquisition de la nouvelle maison ? Étant donné les difficultés que peut parfois rencontrer le marché immobilier, la vente d’un bien n’est pas toujours facile.
C’est pourquoi de nombreux propriétaires optent pour l’achat avant la vente. Pour ceux-ci, le prêt relais s’avère souvent être le meilleur moyen de financer cet achat.
Un prêt relais, qu’est-ce que c’est ? 🧐
Le crédit relais est un type de prêt immobilier proposé par une institution bancaire, permettant d’acquérir un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu le précédent. En effet, l’achat d’une nouvelle propriété implique souvent des dépenses financières qui peuvent être difficiles à assumer sans un prêt.
Dans le cas contraire, vous risquez de voir votre logement préféré être acheté par un autre acheteur. Ainsi, le crédit relais offre une solution idéale pour réaliser une transition immobilière sans avoir à louer un logement temporaire.
Son importance dans les étapes d’achat immobilier avant de vendre la précédente est indéniable.
Concrètement, en quoi consiste ce type de prêt ?
Le crédit relais, également appelé prêt relais, est une avance financière accordée par une banque pour une durée maximale de deux ans. Pendant cette période, vous avez le temps de vendre votre bien immobilier à un acheteur, en suivant les étapes vente immobilière.
ℹ️ Bon à savoir : le montant du crédit relais est généralement établi à environ 60 % à 80 % de la valeur actuelle de votre propriété. Ce pourcentage est appliqué si vous avez déjà remboursé la totalité de votre crédit immobilier.
Ainsi, il est nécessaire d’évaluer la valeur actuelle de votre logement afin de déterminer le montant du crédit de transition auquel vous pouvez prétendre. Si vous n’avez pas encore remboursé la totalité du crédit ayant permis d’acquérir votre logement actuel, vous devrez :
- déterminer le prix de vente de votre maison,
- évaluer le montant déjà remboursé du prêt en cours,
- calculer le bénéfice après la vente.
Le montant du prêt relais sera défini en fonction du bénéfice que vous réaliserez après la vente de votre bien immobilier actuel.
✅ Exemple : un propriétaire a eu un coup de cœur pour une nouvelle maison et décide de l’acheter avant de vendre sa propriété actuelle. Cependant, il n’a pas d’économies pour financer cette transaction. Sa banque lui propose un prêt immobilier pour l’achat de sa nouvelle maison, sachant qu’il n’a remboursé qu’une partie de son crédit en cours. Sa maison actuelle est évaluée à 400 000 euros et il lui reste 250 000 euros à rembourser sur son prêt. Après calcul, il réalisera un bénéfice de 150 000 euros suite à la vente. En théorie, c’est cette somme qui lui servira à acheter sa future habitation. La banque intervient donc en lui accordant une avance de 70 % sur les 150 000 euros : c’est le crédit relais.
Pourquoi avoir recours à un prêt relais ?
| Avantages du prêt relais | Inconvénients du prêt relais |
|---|---|
| Permet d’acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu l’actuel | Les intérêts du prêt relais peuvent être élevés |
| Facilite la transition entre deux biens immobiliers | Le montant du prêt relais est limité en fonction de la valeur de l’ancien bien |
| Evite de devoir louer un logement temporaire | En cas de difficulté à vendre l’ancien bien, des mesures doivent être prises pour rembourser le prêt relais |
| Vous permet de profiter des opportunités sur le marché immobilier | Le prêt relais peut générer des frais supplémentaires, tels que les frais de dossier |
Détails des inconvénients :
Tout d’abord, comme mentionné précédemment, le montant du prêt relais est parfois conditionné par la partie déjà remboursée du crédit immobilier en cours. Ainsi, si vous n’avez pas encore remboursé une part significative de ce crédit, le prêt relais sera limité. Il ne pourra donc pas couvrir à lui seul l’achat du nouveau logement. Les banques proposent alors des alternatives, souvent sous la forme d’un crédit immobilier classique qui vient s’ajouter au prêt relais. Vous vous retrouvez donc avec deux dettes en même temps. Une fois votre maison actuelle vendue, il vous suffira de rembourser le crédit immobilier classique. Le prêt relais ne sera plus d’actualité. Cette option de cumuler deux crédits est d’ailleurs la plus courante.
De plus, une fois que les deux années du prêt relais se sont écoulées, la banque peut exiger le remboursement de celui-ci. Pour y parvenir, vous êtes alors contraint de baisser le prix de vente afin de trouver un acheteur. Cette option est très peu avantageuse et comporte des risques.
Enfin, l’autre danger qui guette avec le prêt relais est le taux de remboursement. Celui-ci peut être élevé et représenter une charge financière importante s’il n’est pas pris en compte attentivement. Les banques exigent des taux de remboursement élevés pour les prêts de transition.
Acheter avant de vendre sans prêt relais : quelles sont les solutions ?
IBuyers :
Pour accélérer la vente d’un bien immobilier, il existe une solution directement venue des États-Unis : les iBuyers. Ce sont des acheteurs de biens immobiliers qui se chargent ensuite de les revendre de leur côté.
Ce modèle de vente rapide est inspiré des pratiques américaines. Les iBuyers se portent acquéreurs des biens immobiliers que vous souhaitez vendre. Ils se chargent ensuite de les revendre en réalisant une plus-value. Ainsi, vous n’aurez pas besoin de faire appel à un prêt relais.
Ces acheteurs ciblent principalement les vendeurs désireux de réaliser une transaction immobilière rapide. Si vous souhaitez éviter de recourir à un prêt relais, cette solution peut être envisagée. En général, les iBuyers proposent une vente en temps réel avec un prix d’achat situé entre 92 % et 94 % de la valeur du bien immobilier.
Afin de réaliser leur marge sur la revente d’une maison ou d’un appartement, les iBuyers rachètent les biens immobiliers en dessous de leur estimation. En contrepartie, le vendeur peut vendre rapidement son bien immobilier. L’avantage de faire appel à un iBuyer est de vendre son bien en temps réel, selon ses propres conditions, et sans attendre. Cependant, il est important de noter que leurs pratiques ne sont pas encore disponibles dans toutes les villes.
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Rapidité de vente | Prix de vente potentiellement inférieur à la valeur marchande |
| Simplicité du processus de vente | Frais supplémentaires à prendre en compte |
| Pas besoin de réaliser des travaux | Sélection limitée de zones géographiques |
Une bonne gestion entre la vente et l’achat :
Il est recommandé de se renseigner sur les délais de vente des biens similaires au vôtre dans les environs. Les ventes de maisons voisines, d’appartements similaires dans votre immeuble ou dans votre rue, qui se sont concrétisées en 2, 3, 4 ou 6 mois, peuvent vous aider à estimer le temps nécessaire pour vendre un bien similaire au vôtre.
Il est important de ne pas chercher à surestimer les prix. Le marché immobilier est exigeant, il est donc nécessaire de se conformer aux prix au mètre carré pratiqués dans votre secteur, et les ventes réalisées à proximité peuvent être un excellent indicateur à cet égard.
De plus, il ne faut pas négliger les délais administratifs à respecter après la conclusion d’une vente immobilière. Généralement, il faut compter environ 3 mois entre la signature de la promesse de vente et l’acte définitif pour finaliser l’affaire de manière définitive.
Crédit achat-revente :
Il existe différentes options de prêts immobiliers à votre disposition pour éviter de recourir à un crédit relais. Le prêt achat-revente immobilier combine le rachat de votre ancien logement et un nouvel emprunt pour financer l’acquisition immobilière souhaitée.
Ce type de crédit global offre plus de flexibilité par rapport au prêt relais traditionnel. En effet, aucune date limite n’est fixée pour la vente de votre ancien logement. Pendant la période de transition, les mensualités peuvent être réduites afin de s’adapter à votre budget.
Le taux d’intérêt de ce prêt peut être légèrement plus élevé que celui d’un prêt relais classique. Il est donc conseillé de comparer les offres des différentes institutions bancaires pour choisir celle qui propose le taux le plus avantageux dans le respect du taux d’usure.
Pour éviter les taux élevés et les conditions strictes du prêt relais, vous avez également d’autres solutions pour acheter et vendre simultanément. Cela vous permettra de vous installer plus facilement dans une résidence principale qui correspond mieux à vos besoins actuels ou futurs.
Prêt global :
Le crédit global est une solution dérivée du prêt relais. Il permet de financer l’achat d’un bien dont le montant est supérieur à celui du bien à vendre. Il s’agit d’un prêt unique qui regroupe les deux prêts. Le crédit global joue le rôle de relais, avec une première partie à rembourser par anticipation au moment de la vente du bien, puis le reste du prêt à rembourser sur le long terme.
Ce système de prêt immobilier offre une certaine flexibilité, permettant le remboursement anticipé sans pénalité et la possibilité de moduler les échéances de remboursement.Vous retrouverez ici un simulateur du gouvernement sur le remboursement anticipé des prêts immobiliers.
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Regroupe le rachat de l’ancien logement et un nouvel emprunt | Le taux d’intérêt peut être plus élevé |
| Souplesse de remboursement et d’ajustement des mensualités | L’évaluation prudente de la valeur du bien à vendre peut limiter le montant du prêt global |
| Pas de contrainte de délai pour la vente de l’ancien logement | Nécessite une comparaison des offres bancaires pour trouver les meilleures conditions |
| Permet le remboursement anticipé sans pénalité | |
| Flexibilité dans la gestion des échéances de remboursement |
🤓 Ce qu’il faut retenir sur acheter avant de vendre sans prêt relais :
- Le prêt relais est un type de prêt immobilier qui permet d’acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu le précédent.
- Le montant du prêt relais est généralement basé sur la valeur actuelle du bien et peut être limité si le crédit précédent n’est pas remboursé en grande partie.
- Il est important d’évaluer la valeur de votre bien actuel et le bénéfice potentiel de la vente pour déterminer le montant du prêt relais.
- Une alternative au prêt relais est de passer par des iBuyers, qui sont des acheteurs immobiliers qui se chargent de revendre les biens rapidement.
- Le crédit achat-revente est une autre option qui permet de regrouper le rachat de l’ancien logement et un nouvel emprunt, offrant une plus grande souplesse de remboursement.
- Le crédit global est un prêt unique qui regroupe les deux prêts, offrant la possibilité de remboursement anticipé et de modulation des échéances de remboursement.
